ekspertax

  • Zwiększ rozmiar czcionki
  • Domyślny  rozmiar czcionki
  • Zmniejsz rozmiar czcionki
powrót VAT Sprzedaż lokalu i miejsca parkingowego. Stawka VAT 2011

piątek, 10 czerwca 2011 13:13

Sprzedaż lokalu i miejsca parkingowego. Stawka VAT 2011

Opublikowane przez:  Zespół Ekspertax

Obniżona 8% stawka podatku VAT ma zastosowanie wyłącznie w odniesieniu do sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku – z wyłączeniem udziału w nieruchomości gruntowej, na której będzie posadowiony parking naziemny wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca parkingowego zlokalizowanego na tym parkingu.

Natomiast, sprzedaż udziału w nieruchomości gruntowej, na której będzie posadowiony parking naziemny wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca parkingowego zlokalizowanego na tym parkingu podlega opodatkowaniu stawką podstawową, tj. 23%.

Tak stwierdził w interpretacji indywidualnej z dnia 1 czerwca 2011 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu.


Spółka, w ramach prowadzonej przez siebie działalności developerskiej, buduje budynki wielorodzinne z lokalami mieszkalnymi. Spółka planuje sprzedaż lokali mieszczących się w ww. budynkach osobom trzecim, jako odrębnych nieruchomości, posiadających wyodrębnione księgi wieczyste. Każdy lokal mieszkalny będzie spełniał warunki do uznania go za lokal mieszkalny, określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Sprzedaż dotyczy lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku oraz sprzedaż udziału w nieruchomości gruntowej, na której znajduje się parking naziemny wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca parkingowego zlokalizowanego na tym parkingu. Sprzedaż jest dokonywana łącznie, jednym aktem notarialnym. Lokale spełniają definicję budownictwa społecznego, gdyż ich powierzchnia nie przekracza 150 m2.

Zdaniem podatniczki, dostawa lokali będzie podlegała opodatkowaniu stawką 8%. Stosownie do zapisu art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, 8% stawkę podatku VAT stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się, w myśl ust. 12a cyt. wyżej przepisu, obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych niepełnosprawnych.

Zgodnie z treścią art. 46 §1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z cytowanego wyżej przepisu wynika zatem, że lokal (część budynku), będący według zasad ogólnych Kodeksu cywilnego częścią składową nieruchomości gruntowej, staje się oddzielną nieruchomością, stanowiąc odrębny od budynku przedmiot obrotu cywilnoprawnego i odrębny przedmiot własności.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy o własności lokali, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali).

 

Natomiast, stosownie do treści art. 7 ust. 1 i 2 ww. ustawy, odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Na podstawie art. 41 ust. 12, ust. 12a oraz art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, aby stwierdzić, jaka stawka podatku od towarów usług znajdzie zastosowanie przy dostawie lokali, należy odwołać się do klasyfikacji budynków, których częścią są sprzedawane lokale. Od ich klasyfikacji zależy bowiem, czy przedmiot dostawy będzie można określić mianem „obiektu budownictwa mieszkaniowego”.

Jeżeli budynki spełniają przesłanki definicji budynku mieszkalnego zawartej w pkt 2 objaśnień wstępnych do PKOB, wówczas przedmiotem dostawy będą lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym. Zgodnie z tą definicją, do budynków mieszkalnych zalicza się obiekty budowlane, „których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem”.

Spółka nie przewiduje budowy lokali o charakterze innym niż mieszkalny, w tym lokali użytkowych. Pomimo, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, jak również w PKOB, brak jest definicji pojęcia „lokal użytkowy”, to jednak rozumienie tego pojęcia nie powinno budzić wątpliwości. W potocznym rozumieniu lokal użytkowy utożsamiany jest ze znajdującym się zwykle na parterze budynku mieszkalnego np. sklepem, zakładem fryzjerskim, czy też restauracją. Także definicje zawarte w innych aktach prawnych oparte są na faktycznym wykorzystywaniu lokalu.

W tym zakresie można powołać się na rozporządzenie Ministra Infrastruktury dotyczące warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis § 3 pkt 14 tego rozporządzenia definiuje lokal użytkowy jako jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym. Zdaniem Spółki, o zastosowaniu właściwej stawki podatku decyduje rzeczywisty charakter przedmiotu dostawy.

W związku z tym, o ile planowane budynki będą odpowiadały warunkom wyżej opisanym, będą uznane za budynki mieszkalne. Tym samym, lokale położone w tych budynkach, spełniające warunki wyżej wskazane, będą lokalami mieszkalnymi. Oznacza to, że dla dostawy tych lokali będzie miała zastosowanie stawka VAT w wysokości 8%.

Organ podatkowy uznał stanowisko podatniczki za nieprawidłowe i wskazał,  że przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT – rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Art. 41 ust. 12b ustawy stanowi, iż do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy).

Zgodnie z §7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392), obowiązującego od dnia 6 kwietnia 2011 r., stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 8% dla:

1. towarów i usług wymienionych w załączniku nr 1 do rozporządzenia;
2. robót konserwacyjnych dotyczących budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym;

3. robót konserwacyjnych dotyczących:

- obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,
- lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12

- w zakresie w jakim wymienione roboty nie są objęte tą stawką na podstawie pkt 2.

Przez roboty konserwacyjne, o których mowa w ust. 1 pkt 2 i 3, rozumie się roboty mające na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku lub jego części inne niż remont (§ 7 ust. 2 ww. rozporządzenia).

Obiekty budownictwa mieszkaniowego to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 (art. 2 pkt 12 ustawy).

W celu zastosowania prawidłowej stawki niezbędnym jest zatem określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 ustawy o VAT i jakie spełnia funkcje – mieszkalne czy użytkowe. Z uwagi na fakt, iż ustawa o VAT oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Stosownie natomiast do art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Treść przywołanych wyżej zapisów wskazuje na wyraźne rozróżnienie pomiędzy dwoma pojęciami normatywnymi:

- pojęciem pomieszczenia pomocniczego, czyli takiego pomieszczenia, które wraz z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, w danym przypadku chodzi więc wyraźnie o taki funkcjonalny związek tych pomieszczeń z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który polega na wykorzystaniu całej tej przestrzeni bezpośrednio dla zaspokajania mieszkalnych potrzeb ludzi;
- pojęciem pomieszczenia przynależnego, które w sensie prawnym stanowi wprawdzie część składową lokalu mieszkalnego, jednakże w sensie funkcjonalnym nie jest przestrzenią przeznaczoną dla bezpośredniego zaspokajania potrzeb ludzi, lecz ma służyć zaspokajaniu innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego. W tym kontekście ustawodawca wymieniał przykładowo piwnicę, strych, komórkę, garaż.

Przedstawiona analiza przepisów ustawy o własności lokali nie może jednak prowadzić do wniosku, że pomieszczenia przynależne nigdy nie stanowią części obiektu budownictwa mieszkaniowego, bądź iż jest to pojęcie równoznaczne z wyrażeniem „lokal użytkowy”. Na takie stwierdzenie nie pozwala literalne brzmienie art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, który:

- po pierwsze nie wskazuje, że zawsze pomieszczenia przynależne mają być położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem,
- po drugie wymienia w tej samej kategorii co garaż odmienne funkcjonalnie pomieszczenia np. strych, piwnicę, czy komórkę.

Ze względu na fakt, że system pojęciowy zastosowany w ustawie o własności lokali nie daje jednoznacznego wyniku wnioskowania, należy się odnieść – pomocniczo i posiłkowo – do innych uregulowań, które zawierają pojęcia występujące w przepisach ustawy o VAT. Takim aktem prawnym jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 ze zm.).

Na mocy §3 pkt 14 ww. rozporządzenia, lokalem użytkowym jest jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Natomiast zgodnie z §3 pkt 13 cyt. rozporządzenia, pomieszczeniem gospodarczym jest pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku, a także opału lub odpadów stałych.

Zaś pomieszczeniem technicznym jest pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku (§3 pkt 12 ww. rozporządzenia).

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. nr 112, poz. 1316 ze zm.), budynkami są zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych.

Ponadto z objaśnień do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wynika, iż część mieszkaniowa budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

Przedstawiona analiza przepisów prawnych prowadzi do wniosku, iż 8% stawka podatku VAT może być stosowana wyłącznie w stosunku do będących przedmiotem sprzedaży samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, służących zaspokajaniu właśnie „mieszkaniowych” potrzeb społeczeństwa.

Natomiast miejsca parkingowe znajdujące się na części naziemnej działki, na podstawie powołanych wyżej regulacji prawnych nie stanowią obiektów budownictwa mieszkaniowego, lecz element infrastruktury towarzyszącej temu budownictwu. Ich sprzedaż zatem podlega opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT, tj. od dnia 1 stycznia 2011 r. w wysokości 23%.

Organ podatkowy stwierdził więc, że obniżona do wysokości 8% stawka podatku VAT będzie miała zastosowanie wyłącznie w odniesieniu do lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku – z wyłączeniem udziału w nieruchomości gruntowej, na której będzie posadowiony parking naziemny wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca parkingowego zlokalizowanego na tym parkingu.

Natomiast, sprzedaż udziału w nieruchomości gruntowej, na której będzie posadowiony parking naziemny wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca parkingowego zlokalizowanego na tym parkingu podlegać będzie opodatkowaniu stawką podstawową, tj. 23%.

Zaznaczyć należy, że jeżeli z przepisów wynika konieczność zastosowania dwóch różnych stawek dla jednej dostawy, to należy się do nich stosować. Tym samym brak jest podstaw do stwierdzenia, że przy sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego nie występuje obowiązek zastosowania dwóch odrębnych stawek podatkowych.

Podatnik jest jednostką objętą systemem oświaty świadczącą usługi w zakresie kształcenia i wychowania. Jako szkoła ponadgimnazjalna nie jest podmiotem uprawnionym do ubiegania się o przyznanie akredytacji kuratora oświaty. Świadczone usługi są finansowane w 60% ze środków publicznych, oraz nie są prowadzone w formach i na zasadach przewidzianych w odrębnych przepisach.

Dyrektor Izby Skarbowej Poznaniu potwierdził w interpretacji indywidualnej z dnia 5 maja 2011 r., że ww. usługi są zwolnione z VAT.

Powyższe wynika z faktu, iż opisane usługi wykonywane są przez jednostkę objętą systemem oświaty, a ponadto dotyczą kształcenia i wychowania. Skutkiem powyższego spełnione zostały przesłanki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 26 ustawy o podatku VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 26 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi świadczone przez:

a.    jednostki objęte systemem oświaty w rozumieniu przepisów o systemie oświaty, w zakresie kształcenia i wychowania,
b.    uczelnie, jednostki naukowe Polskiej Akademii Nauk oraz jednostki badawczo-rozwojowe, w zakresie kształcenia na poziomie wyższym
– oraz dostawę towarów i świadczenie usług ściśle z tymi usługami związane.

Równocześnie na podstawie uregulowań zawartych w pkt 29 ww. artykułu, zwalnia się od podatku usługi kształcenia zawodowego lub przekwalifikowania zawodowego, inne niż wymienione w pkt 26:

a.    prowadzone w formach i na zasadach przewidzianych w odrębnych przepisach, lub
b.    świadczone przez podmioty, które uzyskały akredytację w rozumieniu przepisów o systemie oświaty – wyłącznie w zakresie usług objętych akredytacją, lub
c.    finansowane w całości ze środków publicznych
– oraz świadczenie usług i dostawę towarów ściśle z tymi usługami związane.

Ponadto, zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 20 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku usługi kształcenia zawodowego lub przekwalifikowania zawodowego, finansowane w co najmniej 70% ze środków publicznych, oraz świadczenie usług i dostawę towarów ściśle z tymi usługami związane.

Jeżeli masz pytania na ten temat, napisz do mnie: kontakt@ekspertax.pl

powrót VAT Sprzedaż lokalu i miejsca parkingowego. Stawka VAT 2011

Szukaj:


Porady podatkowe

Reklama

Twoje podatki
- nasze rozwiązania!
_______________________________________________________

Reklama

_______________________________________________________