ekspertax

  • Zwiększ rozmiar czcionki
  • Domyślny  rozmiar czcionki
  • Zmniejsz rozmiar czcionki
powrót VAT VAT na odsprzedaż wody dla lokali użytkowych

wtorek, 12 lipca 2011 13:43

VAT na odsprzedaż wody dla lokali użytkowych

Opublikowane przez:  Zespół Ekspertax

W interpretacji indywidualnej z dnia 30 czerwca 2011 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi uznał, że odsprzedaż wody jest opodatkowana stawką właściwą dla świadczonych usług najmu. Zatem w przypadku najmu lokali użytkowych, będzie miała zastosowanie 23% stawka podatku VAT.


W niniejszej sprawie podatniczka świadczyła, m.in. usługi najmu dotyczące lokali użytkowych. Umowy z najemcami przewidywały, że najemcy oprócz zapłaty czynszu najmu zobowiązani są także do zapłaty należności z tytułu dostawy mediów, tj. wody. Czynsz za wynajmowane powierzchnie i refaktury kosztów zużycia wody przez najemców były wystawiane odrębnie. Niektórzy najemcy rozliczani byli za koszty wody na podstawie wskazań liczników zainstalowanych w wynajmowanych lokalach, inni natomiast obciążani są opłatą ryczałtową z tytułu zużycia wody.

Podatniczka powzięła wątpliwość czy postępuje prawidłowo, traktując odsprzedaż wody jako usługę odrębną, od usługi najmu i opodatkowując ją według stawki VAT 8% - zarówno w przypadku najemców rozliczanych na podstawie wskazań liczników, jak na podstawie ryczałtu.

Usługa najmu nieuchronności lub jej części jest objęta podatkiem VAT, jest to usługa sklasyfikowana w PKWiU obecnie w grupowaniu 68.20 „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”.

Zdaniem organów podatkowych, zgodnie z zapisem art. 659 §1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Tak więc oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu mieszkalnego lub użytkowego przez jego najemcę.

Strony w umowach cywilnoprawnych określają co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu nieruchomości, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku gdy wynajmujący wyposaża przedmiot najmu w dodatkowe elementy (np. media), ponieważ obrotem podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy (woda itp.). Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych).

A zatem umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu użytkowego przez jego najemcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz najemcy jest natomiast usługa najmu. W przypadku najmu lokali użytkowych ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu „czynszu”, a obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy.

W sytuacji, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, wydatki za media stanowiące element świadczenia należnego z tytułu umowy najmu lokalu stanowią wraz z czynszem obrót, w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, z tytułu świadczenia usług najmu.

Zauważyć należy, że odrębne potraktowanie dodatkowych kosztów obciążających najemców z tytułu korzystania przez nich z mediów stanowiłoby sztuczne dzielenie usługi najmu. Podobne stanowisko wyraża Europejski Trybunał Sprawiedliwości, który w orzeczeniu z dnia 25 lutego 1999 r. w sprawie Card Protection Plan Ltd v Commissioners of Customs and Excise (C-349/96), rozstrzygnął kwestię, czy świadczenie usług obejmujące kilka części składowych należy traktować jako pojedyncze świadczenie, czy też jako dwa lub więcej świadczeń. Trybunał stwierdził w nim, iż w tym przypadku (do usług pomocniczych) stosuje się te same zasady opodatkowania, co do usługi zasadniczej; usługę należy uznać więc za usługę pomocniczą, jeżeli nie stanowi ona dla klienta celu samego w sobie, lecz środek do lepszego wykorzystania usługi zasadniczej.



Zatem, jeżeli z zawartej umowy najmu, będzie wynikało, że oprócz czynszu najmu najemca będzie ponosił również opłaty za wodę na podstawie wskazań liczników zainstalowanych w wynajmowanych lokalach lub jako zryczałtowaną, oznacza to, że do podstawy opodatkowania winny być wliczane także koszty dodatkowe bezpośrednio związane z zasadniczą usługą najmu, tj. koszty mediów i pozostałych opłat, którymi podatniczka będzie obciążała najemcę w związku ze świadczeniem usługi najmu.

Mając na uwadze powyższe, wydatki za wodę stanowiące obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy, są opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu.

Świadczenia te są bowiem nierozerwalnie związane z usługą najmu, jako konieczne do korzystania z lokalu, lecz mające w stosunku do niej charakter poboczny. Jak wskazano wyżej, z treści art. 29 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że podstawą opodatkowania jest obrót. Zaś obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. W związku z powyższym kwota należna obejmuje wszystkie koszty związane z usługą najmu, kształtujące w efekcie kwotę żądaną od nabywcy.

Zatem, w ocenie organu, nie można sztucznie wyodrębniać z jednej kompleksowej usługi, jaką jest usługa najmu lokalu użytkowego, pewnych czynności tylko w tym celu, aby opodatkować je (poprzez refakturowanie) na korzystnych zasadach. Do takiego postępowania nie uprawniają cyt. wyżej przepisy definiujące podstawę opodatkowania i obrót. W przypadku, gdy dany podmiot świadczy usługę o charakterze kompleksowym, lecz stanowiącą w istocie jedno, niepodzielne świadczenie, to wówczas nie jest dopuszczalne dzielenie tej usługi na części i dokonywanie refakturowania jej poszczególnych elementów.

Podatniczka powinna wystawiać najemcy lokalu użytkowego fakturę VAT ze stawką 23%, przy czym podstawa opodatkowania powinna obejmować wszystkie związane z tytułem najmu opłaty, w tym również za wodę.

Przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokali użytkowych, a koszty dostawy mediów są elementem usług pomocniczych do tej usługi. W efekcie, na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, w sytuacji gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, wydatki za media stanowią wraz z czynszem obrót z tytułu świadczenia usług najmu. Tym samym wydatki za media podlegają opodatkowaniu stawką właściwą dla świadczonych usług najmu, tj. 23%.

Reasumując, stwierdzić należy, że usługa odsprzedaży wody nie będzie usługą odrębną od usługi najmu i tym samym opłaty za media (wodę) należne wynajmującemu od najemcy stanowią część należności z tytułu usługi najmu. W konsekwencji odsprzedaż wody zarówno w przypadku najemców rozliczanych na podstawie wskazań liczników jak i na podstawie ryczałtu będzie opodatkowana stawką właściwą dla świadczonych usług najmu, tj.: w przypadku najmu lokali użytkowych, będzie miała zastosowanie 23% stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Jeżeli masz pytania na temat refakturowania usług, napisz do mnie: kontakt@ekspertax.pl

powrót VAT VAT na odsprzedaż wody dla lokali użytkowych

Szukaj:


Porady podatkowe

Reklama

Twoje podatki
- nasze rozwiązania!
_______________________________________________________

Reklama

_______________________________________________________