ekspertax

  • Zwiększ rozmiar czcionki
  • Domyślny  rozmiar czcionki
  • Zmniejsz rozmiar czcionki
powrót VAT Najem lokali użytkowych. Czy wspólnota wystawia faktury VAT?

środa, 17 sierpnia 2011 11:36

Najem lokali użytkowych. Czy wspólnota wystawia faktury VAT?

Opublikowane przez:  Zespół Ekspertax

Czy przy obciążeniach właścicieli lokali użytkowych prowadzących działalność gospodarczą i posiadających NIP wspólnota mieszkaniowa zobowiązana jest wystawiać faktury VAT? Na to pytanie odpowiedział Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach (interpretacja indywidualna z dnia 1 lipca 2011 r.).

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach uznał, w przypadku lokali wyodrębnionych wspólnota działa we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej (właściciela lokalu). Natomiast w zakresie części wspólnych wspólnota działa w imieniu własnym, na rzecz swoją jako wspólnoty.

Wspólnota mieszkaniowa posiadała lokale mieszkalne i użytkowe. Zarządca wystawiał faktury VAT na zaliczkę na utrzymanie części wspólnej i fundusz remontowy z stawką podstawową VAT oraz faktury za media (co, woda, śmieci, energia elektryczna) w zależności od stawki VAT, dla właścicieli lokali użytkowych. Wystawiał również faktury korygujące VAT po rozliczeniu wyników na mediach.

Właściciele lokali mieszkalnych otrzymywali zawiadomienie o wysokości opłat za mieszkanie. Zarządca sporządzał deklaracje i odprowadzał podatek VAT działając w imieniu wspólnoty mieszkaniowej. Urząd Skarbowy ustalił strukturę sprzedaży w związku z tym, że wspólnota posiadała lokale mieszkalne i użytkowe. Wspólnota mieszkaniowa została zgłoszona jako podatnik VAT od 1 września 2007 r., posiadała Numer Identyfikacji Podatkowej dla celów podatku VAT i składała deklaracje VAT. Użytkownicy lokali zostali obciążeni opłatami za utrzymanie części wspólnej odnoszonej do 1m2 powierzchni użytkowej oraz za dostarczane media.

Organ podatkowy wskazał, że zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT - podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Na podstawie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t. j.: Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Przepis ten nie daje wspólnocie mieszkaniowej przymiotu osoby prawnej, lecz przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej.

Jednostka, która powstała w oparciu o powyższy przepis art. 6 ustawy o własności lokali, posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa działa w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomościa wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych mających udziały w nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa bowiem zaliczana jest kategorii tzw. „osób ustawowych”, do której znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o osobach prawnych.

Art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, wskazuje na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej, związane z nieruchomością wspólną oraz związane z odrębną własnością lokalu. Przy czym w zakresie obciążeń finansowych właściciela lokalu będącego członkiem wspólnoty wyróżnia się dwie kategorie wydatków, tj. koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu.

Składniki pierwszej kategorii wydatków zostały przykładowo wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali, jako zasadnicze koszty obciążające właścicieli lokali w ramach wspólnoty. Są to przede wszystkim:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba ze są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.



To wyłącznie na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele, zgodnie z art. 15 ust. 1 tej ustawy uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały wspólnoty (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali).

Zatem, zdaniem organu podatkowego, w przypadku finansowania wydatków (usług), których konsumentem jest sama wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna właścicieli lokali w zakresie nieruchomości wspólnej, na którą składają się grunty oraz części budynku, urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali nie ma żadnych podstaw do refakturowania kosztów z nimi związanych na właścicieli lokali dysponującymi stosownymi udziałami we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Zaliczki, o których mowa wyżej uiszczane są tylko pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Stanowią one wewnętrzne rozliczenia między wspólnotą a jej członkami i nie stanowią obrotu w rozumieniu art. 29 ustawy o VAT. W takim bowiem zakresie wspólnota mieszkaniowa nie świadczy żadnych usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali, gdyż działa w imieniu własnym, na rzecz swoją, będąc jednostką organizacyjną, odrębną od właścicieli wyodrębnionych lokali.

Z kolei środki uiszczane z tytułu wpłat dokonywanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Wydatki ponoszone przez właściciela – związane z utrzymaniem jego lokalu – najczęściej dotyczą tzw. mediów (np. energia cieplna, woda). Wspólnoty, w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występują w odmiennej roli, niż w przypadku zaliczek. Praktycznie jest jedynie pośrednikiem między dostawcami a odbiorcami – właścicielami lokali. Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. W tym znaczeniu wydatki ponoszone przez właścicieli lokali na zakup mediów do ich lokali nie są partycypacją w kosztach wspólnoty lokali. Powstające bowiem tą drogą stosunki nie mają charakteru rozliczeń miedzy wspólnotą a jej członkami.

Ustawowy obowiązek ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie rozciąga się na lokale, a w konsekwencji nie można przyjmować, że m. in. w przypadku zakupu mediów wspólnota w całości kupuje je dla siebie i sama ze sobą rozlicza. Z tego powodu, ze względów technicznych niemożliwe jest kupowanie mediów do poszczególnych lokali oddzielnie, wspólnota dokonuje tego zakupu „całościowo” i z tego tytułu od właścicieli – niezależnie od zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, z których ponoszone są opłaty za dostawę mediów w części dotyczącej nieruchomości wspólnej – pobierane są stosowne należności.

Wspólnota w tym zakresie działa jako pośrednik, nie kupuje tych mediów dla siebie, lecz działa w istocie w imieniu właścicieli; nawet jeżeli zawiera umowę we własnym imieniu, to w odpowiedniej części jest ona zawarta na rzecz właścicieli. Wspólnota tylko pośredniczy w zakupie mediów i rozliczając ten zakup na poszczególne lokale w rzeczywistości dokonuje odsprzedaży. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi.

W konsekwencji w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez wspólnotę towarów i usług do tych lokali, zastosowanie znajdą przepisy o VAT.

Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, iż wspólnota dokonując odsprzedaży właścicielom lokali, zakupionych uprzednio w tym celu, towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług i w sytuacji nieskorzystania przez nią ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, dokonywane przez nią czynności w ww. zakresie winny być dokumentowane fakturami wystawionymi zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ww. ustawy oraz przepisach do niej wykonawczych.

Zgodnie z art. 30 ust. 3 ustawy o VAT w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

W związku z powyższym w przypadku lokali wyodrębnionych wspólnota działa we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej (właściciela lokalu). Natomiast w zakresie części wspólnych wspólnota działa w imieniu własnym, na rzecz swoją jako wspólnoty.

W ww. załączniku nr 3 do ustawy o VAT, który przewiduje stawkę obniżoną wymieniono w:

  • poz. 138 usługi w zakresie rozprowadzenia wody (PKWiU 41.00.2),
  • poz. 153 usługi w zakresie gospodarki ściekami oraz wywozu i unieszkodliwienia odpadów, usługi sanitarne i pokrewne (PKWiU 90.0).

W związku z powyższym, iż uiszczane przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie są objęte przepisami ustawy o VAT to brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń miedzy wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Natomiast w sytuacji, gdy wspólnota dokonuje odsprzedaży właścicielom lokali, zakupionych uprzednio w tym celu mediów (co, woda, śmieci , energia elektryczna) związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali wówczas działa jako podatnik VAT. Zatem dokonywane przez wspólnotę czynności w ww. zakresie winny być dokumentowane fakturami VAT z zastosowaniem właściwej stawki, tj. stawki obniżonej właściwej dla usług dostarczania wody, odprowadzania ścieków oraz wywozu śmieci oraz z zastosowaniem stawki podstawowej dla pozostałych dostaw towarów i świadczenia usług nie objętych obniżoną – preferencyjną stawką podatku VAT.

powrót VAT Najem lokali użytkowych. Czy wspólnota wystawia faktury VAT?

Szukaj:


Porady podatkowe

Reklama

Twoje podatki
- nasze rozwiązania!
_______________________________________________________

Reklama

_______________________________________________________