ekspertax

  • Zwiększ rozmiar czcionki
  • Domyślny  rozmiar czcionki
  • Zmniejsz rozmiar czcionki
powrót VAT Sprzedaż nieruchomości gruntowych przez osoby fizyczne

poniedziałek, 22 października 2012 14:20

Sprzedaż nieruchomości gruntowych przez osoby fizyczne

Opublikowane przez:  Zespół Ekspertax

Ministerstwo Finansów w piśmie z dnia 11 października 2012 r. (SPS-023-8306/12) wyjaśniło zasady opodatkowania transakcji sprzedaży większej liczby nieruchomości gruntowych przez osoby fizyczne. Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie zawiera transakcje związane z działalnością gospodarczą w szczególności dostawy terenów budowlanych. Resort pracuje nad zmianą definicji podatnika VAT i działalności gospodarczej.

Odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054), podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Dostawa towarów, to przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Definicję towaru zawiera art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zgodnie z tym przepisem, pod pojęciem towaru należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Nie każda czynność stanowiąca dostawę podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika VAT. Pojęcia "podatnik" i "działalność gospodarcza" na potrzeby podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 ww. ustawy).

Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle prawa unijnego, stosownie do art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.), działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i osób świadczących usługi włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów. Za działalność gospodarczą uznaje się również wykorzystywanie w sposób ciągły własności dóbr materialnych lub niematerialnych do celów zarobkowych.

Natomiast z art. 12 ust. 1 cyt. dyrektywy wynika, że państwa członkowskie mogą również uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie zawiera transakcje związane z działalnością gospodarczą w rozumieniu ww. art. 9 ust. 1, w szczególności (...) dostawy terenów budowlanych. Przez teren budowlany rozumie się każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Stosownie do wskazanych regulacji należy skonstatować, że zasadniczo dostawa gruntów jest opodatkowana podatkiem VAT. W świetle zaś definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) podlega co do zasady opodatkowaniu w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W świetle rozstrzygnięć, zarówno organów skarbowych, jak i orzeczeń sądów administracyjnych, w szczególności zapadłych po wydaniu przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wyroku z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10, badając kwestię opodatkowania transakcji sprzedaży większej liczby nieruchomości gruntowych przez osoby fizyczne, należy mieć na uwadze, m.in. czy dana transakcja stanowi czynność dokonaną w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Ze względu na konieczność rozważenia wielu aspektów danej transakcji podkreślenia wymaga, iż ocena charakteru takiej czynności na gruncie podatku VAT powinna stanowić wynik szczegółowej i obiektywnej analizy konkretnego stanu faktycznego każdej sprawy. W tego rodzaju sytuacjach niemożliwe jest zatem w sposób schematyczny uznanie (bądź nie) osoby fizycznej dokonującej zbycia gruntu za podatnika podatku od towarów i usług.

Indywidualna ocena, czy podmioty dokonujące opisanych transakcji spełniają przesłanki uznania ich za podatników VAT, może zostać dokonana w drodze interpretacji indywidualnych, o których mowa w art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r. poz. 797).

Należy jednak podkreślić, że przy dokonywaniu tej oceny należałoby posiłkować się wskazówkami udzielonymi przez Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku w sprawach połączonych C-180/10 i C-180/10, a zwłaszcza następującą argumentacją:

  • dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2006/138/WE z dnia 19 grudnia 2006 r., niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności;
  • osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie mają charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust).

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama w sobie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego;

  • jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez prowadzących działalność producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Takie aktywne działania mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.
Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Ze wstępnej analizy indywidualnych interpretacji organów podatkowych wydawanych po ww. wyroku TSUE wynika, że uwzględniają one tezy tego orzeczenia.

W będącej aktualnie przedmiotem prac legislacyjnych nowelizacji ustawy o VAT zaprojektowano nowe brzmienie art. 15 ust. 2 ww. ustawy, które w sposób ściślejszy odwzorowuje pojęcie podatnika i działalności gospodarczej na gruncie dyrektywy 2006/112/WE. Zmiana ta uwzględnia również wnioski płynące z tez wyroku TSUE w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10.

Należy wskazać, że proponowane w noweli brzmienie art. 15 ust. 2 jednoznacznie wskazuje, iż nie jest realizowana opcja uznania za podatnika każdego, kto dokonuje określonych transakcji związanych z działalnością gospodarczą w sposób okazjonalny.

powrót VAT Sprzedaż nieruchomości gruntowych przez osoby fizyczne

Szukaj:


Porady podatkowe

Reklama

Twoje podatki
- nasze rozwiązania!
_______________________________________________________

Reklama

_______________________________________________________