ekspertax

  • Zwiększ rozmiar czcionki
  • Domyślny  rozmiar czcionki
  • Zmniejsz rozmiar czcionki
powrót Podatki dochodowe Przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi

czwartek, 07 lutego 2013 15:42

Przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi

Opublikowane przez:  Zespół Ekspertax

Nie tylko czynsze i opłaty, ale również odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat stanowią kategorię przychodów osiąganych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Spółdzielnia Mieszkaniowa uzyskuje przychody z działalności zwolnionej (z gospodarki zasobami mieszkaniowymi) i podlegającej opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Z działalnością tą związane są zarówno koszty bezpośrednie jak i koszty pośrednie (koszty zarządu).

Do wyliczenia kosztów pośrednich spółdzielnia stosuje zasadę wynikającą z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustalając procentowy współczynnik sprzedaży opodatkowanej i zwolnionej w sprzedaży ogółem na podstawie osiągniętych przychodów za rok poprzedni, skorygowanych następnie o rzeczywiste przychody bieżącego roku.

Do ustalenia tego współczynnika spółdzielnia przyjęła następujące przychody:

a. pochodzące z działalności zwolnionej:
- opłaty eksploatacyjne dotyczące lokali mieszkalnych o statusie: lokatorskiego prawa do lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, własności odrębnej i bez tytułu prawnego;
- opłaty eksploatacyjne za przynależne do lokali mieszkalnych garaże;
- pozostałe przychody operacyjne w zakresie lokali mieszkalnych oraz przynależnych do nich garaży, do których zaliczane są:
* rozwiązane odpisy aktualizacyjne;
* rozwiązane rezerwy spraw przeciwko Spółdzielni;
* kwoty zasądzone przez sąd na pokrycie kosztów procesu (diety, koszty podróży sędziów i pracowników sądowych, należności świadków i biegłych, opłat należnych innym osobom, kosztów opłat telefonicznych, kosztów ogłoszeń) związane z opłatami eksploatacyjnymi oraz wkładami mieszkaniowymi lokali mieszkalnych i garaży do nich przynależnych;
* przedawnione nadpłaty w opłatach eksploatacyjnych;
* refaktury za: wodę, gaz, energię, śmieci;
* zwrócone opłaty sądowe;
* zwrócone koszty: w związku ze zwłoką w opłatach (koszty upomnienia, koszty przesyłki), poniesione na wycenę lokali mieszkalnych i garaży do nich przynależnych przez rzeczoznawców;
* kwoty uzyskane z tytułu sprzedaży: złomu (w zakresie lokali mieszkalnych), sieci energetycznych, gazowych i wodociągowych;
* opłaty za: zniszczone tereny zielone wokół lokali mieszkalnych, specyfikacje do przetargów;
* otrzymane premie termomodernizacyjne zgodnie z umową kredytową na docieplenie budynków mieszkalnych;
* środki uzyskane na pokrycie kosztów wiążących się z odrębną własnością lokali mieszkalnych;
- odsetki od nieterminowo regulowanych opłat eksploatacyjnych;
- odszkodowania w ramach ubezpieczenia za szkody;

b. z działalności opodatkowanej:
- opłaty eksploatacyjne za lokale użytkowe i garaże w najmie;
- uzyskane w związku z działalnością klubów osiedlowych (wynajem sali, zajęcia rekreacyjne, teatralne, plastyczne);
- pozostałe przychody operacyjne dotyczące lokali użytkowych i garaży w najmie oraz niezwiązanych z lokalami mieszkalnymi, garażami i lokalami użytkowymi, do których zaliczane są:
* rozwiązane odpisy aktualizujące;
* kwoty zasądzone przez sąd jako zwrot kosztów sądowych i komorniczych;
* rozwiązane rezerwy spraw przeciwko spółdzielni niezwiązanych z lokalami mieszkalnymi, garażami i lokalami użytkowymi;
* wynagrodzenie prowizyjne od firmy ubezpieczeniowej za świadczone przez spółdzielnię usługi pośrednictwa w zakresie ubezpieczenia lokali mieszkalnych;
* pieniądze otrzymane od pracowników w ramach zwrotu wydatków za rozmowy telefoniczne ponad limit kwotowy przysługujący na podstawie zarządzenia wewnętrznego (kwota do wysokości limitu pokrywana jest z przychodów stanowiących opłaty eksploatacyjne dla lokali mieszkalnych, użytkowych, garaży w pozycji kalkulacyjnej - koszty zarządu;
* zwrot kosztów naprawy drukarki w siedzibie zarządu spółdzielni;
* kwoty uzyskane ze sprzedaży środków trwałych;
* nadwyżka środków pieniężnych zgromadzona w kasie spółdzielni;
* roczna korekta podatku naliczonego od środków trwałych i pozostałych zakupów wiążących się z wydatkami administracyjnymi i kosztami zarządu spółdzielni, o której mowa w art. 91 ustawy o VAT;
- odsetki od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów.

Zasadę tę stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania; w takim przypadku przepis art. 7 ust. 3 pkt 3 ww. ustawy stosuje się odpowiednio.

W myśl wyżej wymienionych przepisów ustawy koszty uzyskania przychodów należy ustalać na bieżąco, tj. w takim stosunku w jakim pozostają przychody z poszczególnych źródeł w ogólnej kwocie przychodów w danym, a nie w minionym roku podatkowym.

Nie można zaś do wyliczenia kosztów podatkowych w oparciu o wyżej wymienione przepisy przyjmować kwoty przychodów z roku poprzedniego (korygowaną następnie o kwotę przychodów bieżących).

W celu prawidłowego obliczenia kosztów uzyskania przychodów należy dokonać także rozstrzygnięcia, które z ww. przedstawionych przychodów pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (zwolnionej z opodatkowania), a które z innego źródła (podlegające opodatkowaniu).

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Przez "zasoby mieszkaniowe", o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Do zasobów tych należą zatem, oprócz lokali mieszkalnych, także tego rodzaju pomieszczenia, jak np. garaże, strychy, klatki schodowe, pomieszczenia administracji osiedlowej oraz osiedlowe warsztaty konserwacyjno-remontowe.

Związane z tego rodzaju lokalami, pomieszczeniami i urządzeniami przychody oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Są to zatem, nie tylko wymienione przykładowo w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 5 marca 2008 r., Nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82 opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat, ale także wszelkie inne przychody i koszty związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.

Należy podkreślić, że nie tylko czynsze i opłaty, ale również odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat stanowią kategorię przychodów osiąganych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Naliczanie odsetek za zwłokę przez spółdzielnię ma na celu zdyscyplinowanie lokatorów do terminowego uiszczania wpłat, a tym samym działania w tym zakresie związane są z prawidłowym gospodarowaniem tymi zasobami i ich utrzymaniem.

Prawidłowe jest więc uznanie za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi przychodów z tytułu odsetek od nieterminowo regulowanych opłat eksploatacyjnych za lokale mieszkalne oraz przynależne do nich garaże.

Analogicznie należy potraktować, tj. zaliczyć do przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi kwoty zasądzone przez sąd na pokrycie kosztów procesu (diety, koszty podróży sędziów i pracowników sądowych, należności świadków i biegłych, opłat należnych innym osobom, kosztów opłat telefonicznych, kosztów ogłoszeń) związane z opłatami eksploatacyjnymi oraz wkładami mieszkaniowymi lokali mieszkalnych i garaży do nich przynależnych oraz zwrócone opłaty sądowe.

Właściwy jest pogląd, że wyżej wymienione przychody są przychodami osiąganymi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi są także kwoty uzyskane ze sprzedaży złomu (w zakresie lokali mieszkalnych), sieci energetycznych, gazowych i wodociągowych oraz opłaty za specyfikacje do przetargów związane z istniejącymi zasobami mieszkaniowymi. Prawidłowa gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje bowiem wszelkie czynności związane z utrzymaniem w należytym stanie tych zasobów oraz wymianą urządzeń wchodzących w skład tych zasobów.

W kwestii odpisów aktualizujących na należności (np. z tytułu niezapłaconych czynszów przez lokatorów), które uprzednio zaliczone zostały do przychodów należnych, spełniających warunki do zaliczenia ich do kosztów podatkowych, to w przypadku ustania przyczyn dla których dokonano odpisów aktualizujących, równowartość tych odpisów stanowić będzie przychód (art. 12 ust. 1 pkt 4e oraz art. 16 ust. 1 pkt 26a i ust. 2a pkt 1 ww. ustawy).

W sytuacji, gdy odpisy te dotyczą należności wiążących się z gospodarką zasobami mieszkaniowymi (np. czynszów od lokatorów), to wyżej wymieniony przychód jest przychodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W przypadku natomiast, gdy utworzony odpis aktualizujący nie spełnia warunków umożliwiających zaliczenie go do kosztów podatkowych, a należności składające się na ten odpis wiążą się z prowadzoną gospodarką zasobami mieszkaniowymi, to zwiększony dochód (na skutek nie zaliczenia odpisu do kosztów podatkowych) jest dochodem uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Niewłaściwe jest natomiast stanowisko zaliczające do działalności zwolnionej, tj. przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, "rozwiązane rezerwy spraw przeciwko spółdzielni", w przypadku gdy rezerwy te nie są związane z lokalami mieszkalnymi i przynależnymi do nich garażami.

powrót Podatki dochodowe Przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi

Szukaj:


Porady podatkowe

Reklama

Twoje podatki
- nasze rozwiązania!
_______________________________________________________

Reklama

_______________________________________________________