wtorek, 22 marca 2011 11:38

Koszty najmu pustostanu

Opublikowane przez:  Zespół Ekspertax

Podatnik może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki związane z posiadaniem i utrzymaniem lokalu, również w okresie, kiedy poszukuje dla tego lokalu najemcy. Tak wynika z interpretacji indywidualnej wydanej w dniu 16 marca 2010 r. przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie.

Małżonkowie (wynajmujący) nabyli lokal mieszkalny stanowiący przedmiot odrębnej własności. Lokal był przeznaczony do wynajmu na cele mieszkaniowe. Lokal udało się wynająć dopiero na początku roku akademickiego (w październiku 2010 r.) po ożywieniu na rynku wynajmu, które wystąpiło z końcem wakacji (okres lipiec - wrzesień to okres wakacji na większości uczelni wyższych). W okresie wakacji było mniejsze zainteresowanie najmem ze strony potencjalnych najemców, których znaczną część stanowią studenci uczelni wyższych.

Obecna umowa najmu została zawarta na okres do czerwca 2011 r. Aktualnie trudno jest przewidywać, jak będzie kształtował się popyt na najem mieszkań w okresie wakacyjnym, ale można przypuszczać, że kolejna umowa najmu (kolejne umowy) zostanie zawarta po przerwie wakacyjnej (jedno, dwu lub trzymiesięcznej).

W okresie, gdy mieszkanie nie jest wynajęte małżonkowie ponoszą koszty związane z jego utrzymaniem w oczekiwaniu na znalezienie najemcy oraz na czas prezentowania (ekspozycji) lokalu potencjalnie zainteresowanym najemcom (odwiedzającym lokal w celu oględzin przed podjęciem decyzji o zawarciu umowy najmu). Wśród ponoszonych kosztów występują:

- opłaty na fundusz remontowy i fundusz eksploatacyjny,
- opłaty związane z dostępem do sieci elektroenergetycznej i gazowej,
- inne opłaty (np. podatek od nieruchomości, opłata z tytułu wieczystego użytkowania gruntu, składka ubezpieczenia nieruchomości),
- koszty związane z kredytem na zakup nieruchomości (odsetki i opłaty),
- ewentualnych remontów i zakupu wyposażenia.

Dodatkowo naliczana jest amortyzacja z tytułu zużycia lokalu mieszkalnego następującego także w tym okresie, podczas prezentacji lokalu potencjalnym najemcom. Ponoszenie tych opłat jest podyktowane prawidłową gospodarką w celu zabezpieczenia źródła przychodu realizowanego w miesiącach, gdy lokal jest wynajęty. Konieczność ponoszenia tych opłat wynika z przepisów prawa powszechnie obowiązującego:

- opłaty na fundusz remontowy i fundusz eksploatacyjny są wnoszone na rzecz wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z ustawą o własności lokali,
- podatek od nieruchomości - zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych,
- opłata z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości - zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami.

Ponoszenie pozostałych opłat wynika z zasad dobrej gospodarki, w tym np. odłączenie lokalu od sieci elektrycznej lub gazowej wiązałoby się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów związanych z późniejszym podłączeniem do sieci, a jednocześnie uniemożliwiałoby efektywną prezentację lokalu potencjalnym najemcom, co miałoby wpływ na obniżenie kwoty czynszu umownego (najemcy mogliby traktować je jako niepełnowartościowe, nieposiadające dostępu do mediów); ubezpieczenie lokalu mieszkalnego chroni przed znaczącymi szkodami w przypadku wystąpienia zdarzeń losowych; wynika z dotrzymywania zawartych umów (np. umowy kredytu).

Organ podatkowy odpowiedział na pytanie podatników, czy do kosztów uzyskania przychodów w miesiącach, gdy wynajmowany lokal był pustostanem można zaliczyć koszty związane z jego utrzymaniem.

 W opinii podatników dochody osiągane z najmu charakteryzują się tym, że w dłuższym okresie czasu dochodom z najmu towarzyszą straty ponoszone z tytułu występowania pustostanu. Okres występowania pustostanu wynika z konieczności zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodu. Ww. koszty stanowią więc koszty uzyskania przychodu.

Ponadto, na problematykę uwzględniania strat wywołanych pustostanami zwraca uwagę literatura przedmiotu. M.in. wskazuje się, że dochód z czynszu składa się z potencjalnego dochodu z czynszu pomniejszonego o straty wynikające z zaległości czynszowych i pustostanów (w: Szacowanie nieruchomości, pod red. J. Dydenki, Wolters Kluwer Polska, Dom Wydawniczy ABC, 2006, s. 347). Zwraca się także uwagę, że przy wyznaczaniu rocznego dochodu wygenerowanego przez nieruchomość źródłem strat jest niepełne wykorzystanie powierzchni, a straty z tego tytułu wynikają z warunków rynkowych i na niektórych rynkach lokalnych straty z tego tytułu sięgają 10% potencjalnego dochodu brutto. Wysokość tych strat zależy od proporcji pomiędzy popytem a podażą na porównywalne nieruchomości (w: E. Kucharska-Stasiak, Wartość rynkowa nieruchomości, Twigger, Warszawa 2000, s. 71 i 72).

Zdaniem organu podatkowego, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Amortyzacji podlegają, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania: budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok i są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy.

Odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego lokalu mieszkalnego, stanowią koszt uzyskania przychodu w trakcie trwania umowy najmu, bowiem brak najemcy powoduje, że dany środek trwały nie zużywa się w kategoriach prawno-podatkowych. Zatem gdy środek trwały nie jest przedmiotem najmu odpisy amortyzacyjne dokonywane od tego środka nie powinny być uznane za koszty uzyskania przychodów.

Jednakże należy podkreślić, że skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości, to w przypadku czasowego zaprzestania wynajmu lokalu (budynku), jeżeli Wnioskodawca w istocie udowodni, że czynił starania dla pozyskania najemców, czyli nie zrezygnował z najmu odpisy amortyzacyjne dokonane w tym okresie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.

Skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości, to w przypadku czasowego braku najemcy lokalu, jeżeli podatnik w istocie udowodni, że czynił starania dla pozyskania najemcy, czyli nie zrezygnował z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb, koszty poniesione w tym okresie w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

Reasumując podatnik może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki związane z posiadaniem i utrzymaniem lokalu (w tym lokalu w okresie, kiedy poszukiwany jest dla niego najemca).

Wskazać jednak należy, iż do kosztów uzyskania przychodów nie można zaliczyć spłaty rat kredytu finansującego zakup ww. nieruchomości. Mając bowiem na uwadze art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy mimo iż są związane z uzyskiwanym przez podatnika przychodem z najmu, nie mogą stanowić kosztów uzyskania tego przychodu.

Zespół Ekspertax

Ostatnie od Zespół Ekspertax

Powiązane artykuły (wg słów kluczowych)

W górę