Przymusowa sprzedaż lokalu w związku z długotrwałym zaleganiem z zapłatą należnych opłat
 

ekspertax

  • Zwiększ rozmiar czcionki
  • Domyślny  rozmiar czcionki
  • Zmniejsz rozmiar czcionki
powrót Varia Przymusowa sprzedaż lokalu w związku z długotrwałym zaleganiem z zapłatą należnych opłat

piątek, 16 sierpnia 2013 14:52

Przymusowa sprzedaż lokalu w związku z długotrwałym zaleganiem z zapłatą należnych opłat

Opublikowane przez:  Zespół Ekspertax

Możliwość wystąpienia wspólnoty mieszkaniowej z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu należącego do członka tej wspólnoty długotrwale zalegającego z wnoszeniem należnych od niego opłat jest zgodna z Konstytucją.

W dniu 29 lipca 2013 r. Trybunał Konstytucyjny rozpoznał skargę konstytucyjną dotyczącą przymusowej sprzedaży lokalu w związku z długotrwałym zaleganiem z zapłatą należnych opłat.

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali  w zakresie, w jakim przewiduje możliwość wystąpienia wspólnoty mieszkaniowej z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu należącego do członka tej wspólnoty długotrwale zalegającego z wnoszeniem należnych od niego opłat, jest zgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 3 i art. 31 ust. 3 Konstytucji oraz art. 64 ust. 2 konstytucji.

W pozostałym zakresie Trybunał umorzył postępowanie.

W ocenie Trybunału art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, przewiduje ingerencję w konstytucyjnie chronione prawo własności, jednak nie narusza ona wskazanych przepisów konstytucji. Licytacyjna sprzedaż lokalu za długi jest uzasadniona jedną z wartości wskazanych w art. 31 ust. 3 konstytucji, tj. nakazem ochrony praw konstytucyjnych innych osób.

Przepis chroni interesy majątkowe pozostałych właścicieli lokali, którzy przez dłuższy czas i w znaczący sposób obowiązani są dopłacać, oprócz przypadających na nich opłat, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w części przypadającej na pozwanego, a nawet koszty utrzymania jego odrębnego lokalu. Art. 16 ust. 1 ww. ustawy zapewnia także inną wartość konstytucyjną - konieczność zapewnienia porządku publicznego, dyscyplinując właścicieli lokali do przestrzegania prawa i uiszczania należnych od nich opłat związanych z instytucją odrębnej własności lokalu.

Trybunał uznał, że art. 16 ust. 1 ww. ustawy przewiduje regulację nie tylko przydatną, ale wręcz konieczną dla ochrony praw pozostałych właścicieli lokali. Praktyka sądowa na tle kwestionowanego przepisu dowodzi, że jest on stosowany w ostateczności, gdy zawiodły inne ogólne instrumenty dochodzenia przez wspólnotę narastających zaległości. Wówczas art. 16 ust. 1 ww. ustawy stanowi ostatni instrument odzyskania przez wspólnotę jej należności rozłożonej na pozostałych właścicieli lokali.

Trybunał nie uznał także za zasadny argument, że sankcja przewidziana w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali jest nadmiernie dolegliwa i nie przystaje do stopnia naruszenia przez właściciela jego obowiązków finansowych. Do egzekucji wyroku w trybie egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości dochodzi za długi i może mieć miejsce już w trybie ogólnym dochodzenia roszczeń. Ponadto analiza dostępnego orzecznictwa sądowego prowadzi do wniosku, że sądy orzekając w szczególnym trybie art. 16 ust 1 ww. ustawy biorą skrupulatnie pod uwagę elementy stanu faktycznego (długotrwałość zalegania z opłatami, ich wysokość, skutki zaległości dla wspólnoty, przyczyny zadłużenia, stan rodzinny i osobisty zalegającego). Przede wszystkim zaś oceniają, czy wspólnota podjęła uprzednie kroki przeciwko właścicielowi na rzecz skłonienia go do zapłaty narastającej zaległości. W orzecznictwie sądowym prezentowana jest prokonstytucyjna ostrożność w ocenie indywidualnych spraw oraz badanie z urzędu zgodności żądania wspólnoty z zasadami współżycia społecznego (art. 5 Kodeksu cywilnego).

Nie doszło do nierównego traktowania właścicieli lokali licytowanych za długi z eksmitowanymi najemcami, gdyż ich pozycja nie jest jednakowa. Nie potwierdziły się zarzuty, iż skoro ustawa literalnie nie nakłada na wspólnotę mieszkaniową obowiązku podjęcia jakichkolwiek czynności uprzedzających członka wspólnoty o zamiarze wytoczenia powództwa o zezwolenie na sprzedaż licytacyjną lokalu, ochrona prawa własności lokalu jest zdecydowanie słabsza od ochrony, z której korzysta najemca. Sądy powszechne podzielają inne stanowisko, że sankcję w postaci przymusowej sprzedaży lokalu powinno się stosować w ostateczności, gdy perswazje i łagodniejsze środki prawne nie odnoszą już skutku, a stan zadłużenia ma wyraźnie negatywny wpływ na stan finansowy wspólnoty i pozostałych właścicieli lokali.

Wyrok jest ostateczny, a jego sentencja podlega ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.

powrót Varia Przymusowa sprzedaż lokalu w związku z długotrwałym zaleganiem z zapłatą należnych opłat

Szukaj:


Porady podatkowe

Reklama

Twoje podatki
- nasze rozwiązania!
_______________________________________________________

Reklama

_______________________________________________________